O ON RESORT Cidade Jardim já saiu na frente de boa parte dos pré-lançamentos da Barra Olímpica: tem Memorial de Incorporação registrado, preços médios divulgados por tipologia e, agora, um estudo de viabilidade de locação por temporada encomendado pela própria equipe responsável pela operação — a Charlie, a mesma administradora que já toca o short stay do In The Park, vizinho de terreno. É um retrato oficial de quanto cada tipologia pode render, não uma estimativa de corretor.
Como a Charlie calculou a diária
O estudo cruza duas bases de dados independentes. De um lado, mapeou o tarifário de 20 hotéis da região — Hilton Barra, Novotel Parque Olímpico, Residence Inn by Marriott, DOM Barra Hotel, Venit Barra e Venit Mio, entre outros — chegando a uma diária média hoteleira de referência de R$ 886. De outro, usou dados do AirDNA para apartamentos compactos (studio e 1 dormitório) na região, que vêm sustentando crescimento de diária e ocupação desde 2023: a diária média de unidades Upscale saltou de R$ 455 (2024) para R$ 678 (2026), com ocupação oscilando entre 53% e 59% no período.
Cruzando os dois mercados, a Charlie chegou a uma diária base conservadora de R$ 415 para o Studio em regime de short stay — abaixo da média hoteleira e também abaixo do patamar atual do mercado residencial de curta temporada na região, funcionando como piso do estudo.
O modelo de remuneração: zero taxa fixa
A Charlie não cobra mensalidade do proprietário. A remuneração é uma comissão sobre a receita gerada: 18% da receita bruta na locação por temporada (short stay) e 15% na locação longa (long stay). Isso inclui preparação da unidade, gestão de manutenção, atendimento 24h, precificação dinâmica, distribuição nos canais de reserva e marketing — e custo de limpeza zero para o dono do imóvel. Se o apartamento não gera receita, a Charlie também não ganha nada.
Quanto cada tipologia pode render
No cenário base — mix de 80% a 90% de short stay com 10% a 20% de long stay complementar, ocupação de 70% a 75% — a receita líquida mensal projetada, já descontando a comissão da Charlie, condomínio, IPTU, internet, manutenção, comissão dos sites de reserva, utilidades e despesas bancárias, é a seguinte:
| Tipologia | Diária base | Receita líquida/mês |
|---|---|---|
| Studio · 32,56 m² (Ed. Polinésia) | R$ 415 | R$ 4.824 |
| Studio/1Q · 39,06 m² (Ed. Caribe) | R$ 460 | R$ 5.264 |
| 2Q · 59,43 m² (Ed. Fiji) | R$ 580 | R$ 6.295 |
| Garden Studio · 52 m² | R$ 460 | R$ 5.316 |
| Garden 1Q · 53 m² | R$ 490 | R$ 5.695 |
| Garden 2Q · 88 m² | R$ 650 | R$ 7.500 |
Cruzando a receita líquida anualizada com o preço médio de lançamento divulgado para cada tipologia, chegamos ao seguinte yield líquido estimado:
| Tipologia | Preço médio | Yield líquido/ano* |
|---|---|---|
| Studio · 32,56 m² | R$ 399.510 | ~14,5% |
| Studio/1Q · 39,06 m² | R$ 479.266 | ~13,2% |
| 2Q · 59,43 m² | R$ 729.206 | ~10,4% |
*Garden Studio, Garden 1Q e Garden 2Q ficaram de fora desta segunda tabela porque a incorporadora ainda não divulgou o preço médio de venda dessas unidades.
O yield líquido estimado cai conforme a unidade cresce — de ~14,5% no Studio a ~10,4% no 2Q — porque os custos fixos (condomínio, IPTU, internet) pesam proporcionalmente menos na conta de uma unidade cara e grande, mas a receita por m² de locação por temporada também cresce menos que o preço de venda por m². Studios compactos tendem a ser o perfil mais eficiente para quem pensa no imóvel como ativo de renda.
Este é um estudo elaborado pela Charlie, a administradora de locação por temporada contratada para o empreendimento — não é garantia de rentabilidade nem documento da RJZ Cyrela. É uma projeção com metodologia declarada (tarifário hoteleiro local + dados AirDNA da região), sujeita a variação de mercado.
Vale registrar a premissa por trás dos números: o estudo assume um mix predominante de locação por temporada (80% a 90% da receita, a depender da tipologia) com uma fatia de locação longa complementar — e não 100% hotel ou 100% Airbnb. Isso tende a suavizar a sazonalidade típica do short stay carioca, mas também significa que o resultado real depende de boa gestão de ocupação ao longo do ano, não só da diária praticada em alta temporada.
Outros lançamentos com potencial de locação por temporada
A tese de renda por temporada não é exclusiva do ON RESORT — outros lançamentos RJZ Cyrela e parceiros na carteira também miram esse perfil de investidor, com selo Airbnb Friendly:
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Os dados de tarifário hoteleiro, AirDNA e as projeções de receita e yield deste texto vêm do estudo de viabilidade elaborado pela Charlie, administradora de locação por temporada contratada para o ON RESORT Cidade Jardim, e não constituem documento oficial da RJZ Cyrela, garantia de rentabilidade, desempenho ou ocupação. Valores de diária, ocupação e custos operacionais estão sujeitos a variação pelas condições de mercado vigentes em cada período; a locação por temporada é de responsabilidade exclusiva do proprietário.
Fontes: Estudo de Viabilidade ON RESORT Cidade Jardim (Charlie, 2026); Pesquisa Charlie de tarifário hoteleiro (jul/2026); AirDNA — Studio+1D, Barra Olímpica (jul/2026). Preços médios de lançamento conforme divulgados em evento oficial RJZ Cyrela (set/2026).